12年牛市將終結？香港房地產商悄悄降價

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歷經12年牛市之後，香港房地產市場正處在一個關鍵的轉折點。香港房地產開發商正悄悄降價。來自彭博社的消息稱，香港九龍建業（Kowloon Development）位於紅磡的環海.東岸項目（Upper East）正為客戶提供一系列返款和隱藏折扣，買家購房成本最多將降低14%，還可以申請二次抵押貸款（a second mortgage）。長江實業和恆基兆業也推出了鼓勵購房的刺激政策，比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。全球房地產服務運營巨頭戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻本周表示，第4季度(截至12月8日)的物業成交延續第3季度的淡勢，成交量進一步下跌至2015年的新低點，樓價也出現回落。戴德梁行的分析報告顯示，11月份，300萬至500萬港元以下的住宅成交量在整體住宅成交量中的佔比由10月份的36%回升至41%，500萬至1000萬港元以下的住宅成交量在整體住宅成交量中的佔比則由10月份的41%下跌至30%。此外，香港10月物業成交量同比下跌43%，創2015年(截至12月8日)最大的單月跌幅，11月物業成交量同比跌幅為26%。據香港《南華早報》，香港利嘉閣地產研究部門負責人Derek Chan援引該公司調研結果顯示，預計香港房價將持續下行態勢，11月房價將環比下跌1%，為連續第三個月下跌，1月份將再度跌去1%。對此，瑞銀駐香港策略師Spencer Leung認為，香港樓市正處於拐點。這就是說，香港房價過去12年飆漲近四倍的繁榮發展將成為歷史。受大陸買家對於投資新興財富的渴求，以及香港接近零利率政策的刺激，香港房價自2003年以來累計上漲370%以上，升至創紀錄新高，並連續被評為全球房價最貴的城市。根據Demographia公司發布的《2014年全球住房負擔能力調查》，香港房價是“嚴重負擔不起的”，樓價的中位數約相等於香港家庭收入中位數的17倍。香港房價可能受到新經濟形勢的影響。此前華爾街見聞文章提到，法國巴黎銀行今年8月指出，香港將陷入中美兩地的“鉗形夾擊”——一方面受到美國緊縮貨幣政策的影響，但另一方面又要承受來自經濟聯繫愈加緊密的中國大陸經濟減速之痛。包括房地產在內，香港資產價格將面臨下行壓力。早在10月，香港特區行政長官梁振英就曾稱，香港房價開始下跌。由於港元與美元掛鉤，美國利率的變動將直接影響香港利率。德銀分析師Tony Tsang表示，美國每加息25個基點都將增加每月大約2.3%的房貸，而這將加重償債比率至74%，住宅價格需要下跌33%。房地產諮詢公司萊坊國際預計，香港樓市明年將步入調整期，估計一般住宅樓價跌幅約5-10%。CMB International Securities策略師Daniel So上個月在接受CNBC採訪時指出，“除非我們遇到另外一場‘雷曼兄弟式’的金融危機，否則，香港房地產市場泡沫將會有序萎縮。”根據他預測，香港房價將從峰值下跌15%-20%。

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